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类似的故事 不同的策略

更新时间:2007-2-13 17:07:27 文章来源:股票知识网
在上证指数成功突破1300点后,近日大盘出现了一定的震荡。结合盘中个股的表现看,行情的龙头板块房地产股和有色金属板块出现的调整对投资者心理带来一定影响。

  谈到房地产板块,除了人民币升值的概念外,价值重估无疑是房地产板块持续走强的重要力量
。同时,在新的会计制度下,价值重估不仅影响到了房地产开发类公司的价值,也影响到了物业类公司的价值,也就是财务上所指的投资性房产。应该说,在2006年的行情中,投资性房产的市场表现已经较为充分,后市将如何運行?投资者该采取怎样的策略?

  新准则 新价值

  我们认为,即将于2007年正式实施的新会计准则,对于投资性房产来说是一種新的价值评估模式,也形成该板块的长期利好。

  新准则关于投资性房地产的规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。在计量方法上,可采用成本模式或公允价值模式。同时规定,计量模式一经确定,不得随意变更。已采用公允价值模式的,不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的,公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。采用公允价值计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

  从规定中不难看出,如果从原有成本模式转为公允价值模式的,那么公允价值与原账面价值的差额调整留存收益,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,同时也提升了公司的价值。而且,由于采用公允价值计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,那么,增加当期收益不会摊薄未来收益。

  三类企业存在派生机会

  对于投资性房产来说,除了中國國贸、金融街、陆家嘴、G宝恒、浦东金桥等出租性物业比重较高的公司外,百货业、医药零售等行业的物业资产也将升值,也存在价值重估带来的价值提升。

  目前房地产行业分析师大多采用资产重估的方法(比较法和折现现金流法)对房地产上市公司进行估值,从理论上与公允价值模式相一致。或者说,价值重估的过程已经考虑了物业升值带来的现金流的变化。

  不过,在零售商业、医药零售等行业,分析师多半没有采用此类方法估值,也就是说,以往的方法一定程度上低估了公司的价值。因此对其影响相对较大。

  还有一个問題,税收問題对价值重估的影响有多大?我们认为,税收問題可能导致公允价值模式降低公司价值。如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产,将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,这会增加公司的所得税,导致投资性房地产现金流下降,从而降低公司价值。目前对于公允价值模式的税收問題还没有相应规定,如果公允价值模式使得原有的折旧摊销的税收扣除效应消失的话,对公司股东而言是不利的。


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