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从买房的更大笨蛋理论说起

更新时间:2007-2-13 17:08:34 文章来源:股票知识网
今天,我们《上证·房地产专刊》正式与大家见面。
  正摸着石头过河,却又面临风口浪尖,这就是当前的中國房地产市场,购房者和开发企业一样受到考验。房产自住需求高涨的同时,投资性需求也不同寻常的水涨船高,即便是单纯的自住客户,也在考虑数年乃至十数年后的转让投资問題
。在这样一个泡沫争论不休、各種需求掺杂的市场上,投资者、自住者根据什么标准来挑选品種,最大可能的趋利避害?伟大的经济学家这样表述:如果你的选择能吸引一些更大的笨蛋来接手,那么你就是有眼光的,反之,你就是最大的笨蛋。
  “挑选笨蛋”的过程
  事实上,不管何種投资理论,其作用无外乎解释和预测房地产市场的波动,并进而利用这種波动来提高投资成功的概率。单纯从投资角度而言,我们之所以选择购买某房产,并不单单因为这房产具有开发商所声称的各项价值,而是因为我们预期会有人花更高的价格接手,这正是英國经济学家凯恩斯的投资理论。
  另一位经济学家马尔基尔就将凯恩斯的这一结论归纳为所谓的“更大笨蛋理论”(Theory of Greater Fool):你之所以不管某房产的真实价值也愿意花高价买下,是因为你预期会有更大的笨蛋花更高的价格从你史N新蜃咚M蹲食晒Φ墓丶驮谟谀芊褡既放卸暇烤褂忻挥斜茸约焊蟮谋康俺鱿帧灰悴皇亲畲蟮谋康埃徒鼋鍪亲嘧俚膯栴};如果再也找不到愿意出更高价的更大笨蛋,那么很可惜,你就是最大的笨蛋了。
  纯粹的投资者应该仅仅将房产作为一種投资品種而不夹杂主观偏好,因此,理性的投资行为并非选择自己喜欢的房产,而是选择那些最可能被大多数人欣赏的房产。就是说,成功的房产投资应该建立在对大多数人购买心理的预期上,虽然这種观点或许与在投资界占主流地位的“价值投资学派”主张相左。“在我看来,房地产投资只要选择恰当,投资价值胜过所有金融投资,因为其一次性交易的机会成本最低。我國人口流动量大、二手房市场活跃的城市最有投资潜力。”一位经济学教授这样乐观的概括。
  并不完全理性的市场
  但是,市场风云变幻,房地产市场更多的还受到政策面的影响,这是不得不考虑的投资风险。另外,和其他投资品種有所不同,购房者或多或少还对房产具有自住的普遍需求。房产投资、自住的双重属性决定了潜在购房者进入市场前必须有一个深刻把握。下面一段数字或许可以给我们一点启示。
  刚刚进入4月,全國各地的房地产市场正感受到一年来少有的一股所谓“春风”。
  尽管房价还未普遍回升,但3月上海楼市的成交量逼近180万平方米,环比2月的82万平方米大涨120%;一季度北京住宅平均售价7168元/平方米,同比上涨约15%;一季度广州中心城区住宅均价7483元/平方米,上涨14%;深圳住宅均价更是突破8000元/平方米,上涨超过25%。


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